Rólunk
A dubaji piacról általánosan
Hogyan látod jelenleg a dubaji lakóingatlanpiac legfőbb trendjeit 2025 második felében?
Az elmúlt években jelentették be azt a városfejlesztési stratégiai mestertervet, amely szerint Dubaj 2040-re a világ legélhetőbb és legjobb városa szeretne lenni közel 6 millió fővel. Ha az ember Dubajban van, akkor azaz érzése, hogy most sincs messze ettől ez a város. Ez a stratégiai mesterterv az ami az ingatlanpiac egyik mozgatórugója is. Azonnal egy fontos rekordot is megemlítenék. 2025 októberében történelmi rekordot dönt a turizmus, ugyanis sosem volt olyan október még, amikor ennyi, főleg amerikai, európai turista érkezett volna, ez 2 millió főt jelent. Ez a tendencia az elkövetkező időszakban jellemezni fogja a térséget. Itt azonnal feltennék egy költői kérdést: ilyen feltételek mellett a rövidtávú lakáskiadás piacnak van jövője Dubajban? A külföldi ingatlanbefektetőket vonzza a 0 Ft-os adókörnyezet, a földhivatali 100%-os klasszikus tulajdonjog. Emellett olyan tényezőket is meg kell említeni, hogy már most Dubaj a világ legbiztonságosabb városai közé tartozik közbiztonság és bűnözési ráta terén, itt a legkisebb az esély földrengésre, nincsenek cunamik, nincsenek hurrikánok, tájfunok, nincs monszun időszak. Abszolút egy olyan környezet, amelyben magas hozammal tervezhetőek a lakáskiadási bevételeink. A megtérülést, ahogy említettem elősegíti a 0 Ft-os adókörnyezet, ez összefügg a politikai és gazdasági stabilitással is. Sem a lakások eladásakor, sem a fenttartása során, sem az abból származó bevételek után nem kell fizetni adót sem Magyarországon, sem az Egyesült Arab Emírségekben. Jól hangzik? Tudom.
Kik a legaktívabb vevők Dubai-ban – mennyire jellemző a külföldi, azon belül is az európai (magyar) jelenlét?
Dubajban nagyon sokáig az indiai befektetők domináltak, mára ez a trend megfordulni látszik és rengeteg európai fektet beköztük magyarok is. 2025-ben a tranzakciók a lapján a vevők 20%-20% Indiai illetve Egyesült Királyságbeli, a vásárlók további 10%-10%-át adja Szaud Arábia, Pakisztán és Oroszország. A nemzetiségek megosztása is mindennel összefügg, a városfejlesztési stratégiai mesterterv, a biztonságos politikai és gazdasági környezet, a magas hozamok és a folyamatosan növekvő fizetőképes turizmus a felhajtó ereje ennek a folyamatnak. Dubaj mára egy globális márka lett, amely napról-napra népszerűbb. Távkapcsolatban, online is szerezhetünk tulajdonjogot egy nagyon egyszerű eljárás keretében egy, akár magyar ingatlanközvetítő által, nem kell hozzá semmi más, csak egy érvényes útlevél. Ma már annak a lehetősége is megvan, hogy magyar cégként, hogyan tudunk adómentes környezetben vásárolni dubaji ingatlant.
Mely ingatlantípusokat keresik most leginkább a befektetők? (új építésű, kiadható, prémium/luxus, középkategória, stb.)
Leginkább az épülőfélben lévő luxus projekteket keresik. Természetesen mint minden ingatlan befektetésnél itt is igaz, az örök érvényű mondás: lokáció-lokáció-lokáció Az új építésű ingatlanok piaca adja a tranzakciók közel 70%-át. A dubai ingatlanpiacon 2025 második negyedévében az új építésű ingatlanok domináltak, és mind a tranzakciók számában, mind az összértékben körülbelül kétharmados arányt értek el a teljes piacon belül. Az alábbi adatok bemutatják az újépítésű és a másodlagos piac részarányait a tranzakciók számában és az eladási értékben 2025 második negyedévére vonatkozóan. 2025 második negyedévében az ingatlanpiacon összesen 53 118 tranzakció zajlott, amelyből 67% (35 389 db) az új építésű ingatlanokhoz, míg 33% (17 729 db) a másodlagos, használt ingatlanokhoz kapcsolódott. Az eladási értéket tekintve a teljes forgalom 184 milliárd AED volt, amelyből az új építésű ingatlanok 122,6 milliárd AED, a használt ingatlanok pedig 61,4 milliárd AED értékben cseréltek gazdát. Ez az arány nem csupán statisztikai adat, hanem a jelenlegi piaci trendeket is tükrözi: A fejlesztők magas aktivitása ,a folyamatosan jelentkező új projektek, például a Business Bay és a Jumeirah Village Circle (JVC) kerületekben, széles választékot kínálnak a befektetők számára, ami ösztönzi az új építésű ingatlanok iránti keresletet. Befektetési preferenciák: Sok nemzetközi befektető azért részesíti előnyben az úgynevezett "off-plan" (tervrajzon lévő) ingatlanokat, mert azok kedvezőbb beszerzési áron és nagyobb értéknövekedési potenciállal rendelkezhetnek a kész projektekhez képest. Bár az új építésű ingatlanok uralják a piacot, a másodlagos piac továbbra is létfontosságú és stabil szereplő, különösen azoknak a vevőknek, akik azonnal beköltözhető ingatlanokat keresnek vagy bizonyos, már kifutott projektekben szeretnének tulajdonhoz jutni.. A teljes mértékben kamatmentes 6-8 éves részletfizetési konstrukciók segítik a vásárlók likviditását, cash-flowját, ugyanabból a meglévő pénztömegből akár több projektet is elindíthatunk. A fizetési ütemterv felénél körülbelül a 3. évben megkapjuk a kulcsokat. Innentől nem a saját pénzünket kell beletenni az ingatlanba, hanem kitermeli a lakáskiadásból származó bevételünk a törlesztőrészleteket, miközben jelentős tőkeértéknövekedésen is keresztül megy az ingatlan.
Milyen hozampotenciállal lehet reálisan számolni egy dubaji befektetésnél?
Két fejlesztési területen nem lehet mellé fogni. Dubajban épül a világ legnagyobb reptere az Al Maktoum International Airport, amely 250 millió főt tud majd fogadni / év. Az Al Maktoum reptér és a Pálmasziget közötti területen minimum 15%-os, míg például Dubai Islands félszigetcsoporton minimum 20-25%-os tőkeértéknövekedésekkel számolnak a szakértők évente, ha épülőfélben lévő projektbe szállunk be. Ezzel párhuzamosan kulcsátadás után a rövidtávú lakáskiadásokból nettó 12-18%-ot lehet realizálni lokációtól függően. Többen alkalmazzák azt a stratégiát, hogy előbb vesznek egy már megépült, 10-20 éves lakást például a Burj Khalifa környékén, azonnal kiadják a turistáknak erre szakosodott üzemeltető cégen keresztül, az ebből származó bevételből pedig finanszírozzák az épülőfélben lévő projektjüket. Elképesztő számokat lehet így elérni egy 6 éves tervvel.
Mennyire biztonságos, átlátható a dubaji ingatlanpiac a külföldi befektetők szemszögéből?
Az építtető cégek nem férnek hozzá a pénzünkhöz amíg nem teljesítik a szerződésben foglaltakat és mindezt az Egyesült Arab Emírségek kontroll alatt tartja. Ennek fő ékköve a DLD azaz, a Dubai Land Department, amely a dubaji ingatlanpiac központi kormányszereplője. Befektetőkként egy úgynevezett escrow számlára utalunk. Ezért szokták felhozni az állami garanciát. Ha az építtető nem készül el időben, visszakapjuk a tőkénket. A DLD szabályozási ága, a RERA (Real Estate Regulatory Agency) felügyeli a szerződéses feltételeket és az építtetők engedélyeit. Mivel a DLD szigorúan ellenőrzi és jóváhagyja az Escrow számlákat és az építtetés progresszióját, a befektetői tőke védelme szigorú állami felügyelet alatt áll.
A magyar vevői motivációkról
Mit tapasztalsz: mit keres egy magyar vevő Dubai-ban? Mitől vonzó számukra ez a piac?
Ahogy korábban is mondtam a magas hozamok, az alacsony vagy akár adómentes környezet önmagában is csalogató a befektetők számára. Véleményem szerint jelen pillanatban Magyarországon főképp Budapesten és a megyeszékhelyeken– különösen az Otthonstart program szeptemberi indulása óta brutális áremelkedés volt a kis pénztömegű, döntően kis alapterületű ingatlanoknál így sok befektető szerint ez jó pillanat a piacból való kiszállásra, a megtermelt hozamok végleges realizálására. A megtermelt pénz pedig keresi a helyét.
Miben tér el egy magyar érdeklődő igénye, szemlélete például egy nyugat-európaiétól?
Leginkább semmiben. Mint minden normális befektető, vásárló mi magyarok is „jól akarunk járni”, olcsón és jót akarunk venni és drágán akarunk eladni. Mégis, hogy ha egy konkrétumot szeretnél az talán leginkább az, hogy mi kevésbé fogadjuk el a szakértők segítségét, mert tudod a politikához a focihoz és persze az ingatlanokhoz mindenki is ért. Egy nyugat-európainak kevésbé kell, hogy ott legyen fizikálisan a végtermék, míg mi sokszor rácsodálkozunk arra, hogy itt még a fű sem nő vagy jó esetben éppen csak látszódik egy gödör a majdani épület helyén.
Mik a leggyakoribb tévhitek, amelyekkel a magyar érdeklődők indulnak egy dubaji vásárlás felé?
Sokan azt hiszik, hogy a hőmérséklet elviselhetetlen és Dubaj a “sivatag közepén” található. Ahogy mondtam korábban a turista főszezon hossza közel 10 hónap, ez összefügg a hőmérséklettel. Közel 10 hónapon át magyar nyár van 27-35 fokos hőmérsékletekkel és szinte mindig süt a nap. Tévhit, hogy itt 50 fok lenne. Való igaz volt már olyan júliusi hónap amikor 50 fok környékén volt a hőmérséklet, de nem ez a szélsőséges érték a jellemző. Sivatag közepén lenne Dubaj? Maximum a szélén. Egyik oldalról a tenger határolja, így elképesztő sokszínűséget kölcsönöz a városnak. Van itt hangulatában minden: Kairó, New York, Maiami, Maldív, Monaco. Nekem ezek a városok nem a sivataggal egyenlőek.
A Duna House szerepéről
Mit jelent a Duna House franchise partneri csatlakozása számodra? Milyen előnyt látsz az együttműködésben?
Részemről közel 2 éves előkészítő igazi „aknamunka” információ gyűjtés, projektlátogatások előzték meg azt a pillanatot, hogy Guynak és Máté Ferinek felvázoltam a Dubai piacra lépési koncepciómat. Egyértelmű, hogy hazánk egyik legismertebb márkaneve a Duna House, tőzsdei cégként jelentős biztonságot és hátteret tud nyújtani ezen az új piacon is mind nekünk, mind az ügyfeleinknek. Bízom a hálózat erejében, bízom azokban a felkészült kollégákban akiknek az ereiben „kékszínű ingatlan értékesítői” vér csörgedez, akik felmérik azt , hogy akár nekik, akár az ügyfeleiknek milyen potenciált hoz ez az új lehetőség. Itt szeretnék köszönetet mondani Végel Tamás barátomnak akinek a megvalósításban nagy szerepe volt, de egyben az egyik legtöbb munka is rá vár majd, ugyanis vezető ingatlan szakértőként ő képviseli majd a magyar vásárlók érdekeit a dubaji ingatlanok kiválasztásában közvetlenül Dubajból, a helyszínről.
Milyen szolgáltatásokat tudunk kínálni egy magyar ügyfélnek, aki dubaji ingatlanvásárláson gondolkodik?
Ugyanúgy, ahogy azt már itthon megszokhatták a teljes vásárlási folyamaton végig kísérjük őket. Az igények felmérésétől kezdve, a megfelelő lakás kiválasztásán át, természetesen akár a helyszínen történő lakás, projektbemutatáson keresztül, az ár-alku folyamatában eladóval, beruházóval az adás vételi szerződés megkötésével, a lakás birtokbavételével, hasznosításával, újra értékesítésével kapcsolatban „egyablakos” full service szolgáltatást nyújtunk. Beleértve természetesen azt is, ha a dubai-i ingatlan vásárlásához Magyarországi ingatlant kell értékesíteni.
